居住权“入典”,如何保障弱势群体住有所居?

2021-03-03 09:48:00     来源: 桂林市公安局法制支队

2021年1月1日《中华人民共和国民法典》正式施行。民法典作为民事权利的宣言书,是公民私权保护的基本依据,而公民私权中很重要的一项就是物权。民法典通过确认物权归属和物权效力的方式保障物权,从而鼓励人们创造财富,确保公平与自由。  

物权是民事主体依法享有的重要财产权利,民法典物权编共计258条,分别从通则、所有权、用益物权、担保物权、占有5个方面进一步完善了物权法律制度。那么,物权编有哪些最新规定呢?  

    增加居住权的规定。

民法典的正式通过,也意味着一项全新权利的诞生——居住权。所谓居住权,是指以居住为目的,对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。“居住权”作为新型的用益物权,明确原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定的生活居住需要。居住权的设立,主要是为了满足赡养、抚养、扶养等生活需要,有助于解决特定的家庭成员和家庭服务人员之间的居住困难问题。因此,这一制度安排,对于公租房、廉租房住户等弱势群体实现“住有所居”,为老年人以房养老提供了法律保障。  

当前,我国的公租房、廉租房用户的居住权益,按照现行规定最长不能超过20年,当事人的居住权利因此处于一种短期的不稳定状态。基于此,居住权的确立,对于当前的住房制度改革以及廉租房等制度改革有着较为深远的影响意义。  

    强化对业主权利的保护。

实践中,一些物业服务企业未征求业主意见,擅自改变共有部分用途或者利用外墙、电梯张贴广告等营利。为强化业主对共有部分共同管理的权利,  物权编增加规定,改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。此外,为了解决物业管理活动中业主作出决议难等问题,物权编适当降低了业主作出决议的门槛。同时明确,物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。  

另外,针对许多群众普遍反映的小区公共维修资金使用难等问题,物权编完善了公共维修资金使用的表决程序。根据一些地方实践,物权编第281条还增加一款规定,紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。  

    明确农村土地使用权改革相关问题。  

土地的相关权利是农民最重要的财富,为落实衔接好农村土地所有权、承包权、经营权“三权分置”制度,解决农村的土地经营权流转性不够的问题,此次民法典物权编新增规定:土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。  

为了适应农村土地改革的现实需要,物权编规定了土地经营权变动的生效和登记规则,同时明确了土地经营权的权利内容,即在约定期限内有权占有农村土地,自主开展农业生产经营并获取收益。这些财产权利规则的完善构成了民生保障的法律基石。  

    明确住宅建设用地使用权期间届满续期问题。  

物权编规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。  

民法典明确规定住宅建设用地使用权70年到期后自动续期,也就是说,土地使用权到期后,使用权人可以继续使用,这给广大购房者吃了“定心丸”。至于是否缴费以及如何缴费等问题,还有待土地管理法、城市房地产管理法等相关法律法规进一步予以细化明确。  

如上可知,物权编从首提“居住权”为“住有所居”提供法律保障,到增设物业服务合同以及规定土地经营权流转方式,都充分反映了我国社会治理实践的新进展。  

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